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買二手房不立即過戶風險大 最好別全款買房
發布日期:2017/12/5 來源:寧波日報 作者:佚名 人氣:381 字體:【 】 【打印

  買二手房不立即過戶風險知多少?

  慈溪市的陳女士最近碰到了大麻煩:今年2月,她以120萬元的價格向田某購買了一套房子,準備給兒子明年春節結婚時做新房。實際上,這套所謂的二手房是全新的,由于小區水電配套問題,該小區所有房子的產權證辦理都因此延期。當時田某稱,開發商保證在5月1日前完成所有手續,之后就能拿到房產權證。因為兒子婚期已定,急于購房的陳女士還是簽了合同,并付了全款。沒有想到,直到國慶過后,房子的水電配套設施問題都沒有解決,不但房產證的辦理變得遙遙無期,連按時入住都可能無法保證。

  在現實生活中,類似陳女士這樣的糾紛并不少。買賣雙方雖然完成了二手房交易,買方甚至交付了房款,但因為各種原因而沒有馬上辦理過戶手續,有的甚至長期不能辦理過戶手續,讓雙方都感到為難,尤其是已付了全款的買方,其中蘊含的風險更大。

  二手房不能立即過戶的主要原因

  根據《物權法》的相關規定,不動產的所有權是以產權登記為準的。實際入住使用房產,或者只簽了一份合同,并不能代表已經取得了房屋的所有權,看房產是否真正獲得,最為關鍵的是看是否獲得了房產權證。對于房產權證的重要性雖然每個買房人都明白,但在現實生活中,仍然存在付了錢,卻沒有立即過戶取得房產權證的情況。那么,出現這種情況的原因是什么呢?著名民法專家楊文戰律師分析了以下4種情況:

  1、所購房產還未取得房產權證,須等原房主先取得房產權證才能辦理過戶。

  在現實生活中,很多所謂的二手房,其實是賣方新購的商品房,即賣主把新房轉手出售,慈溪陳女士碰到的就是這種情況。顯然,問題出在賣主身上,很可能連他自己都還沒取得房產權證。因為辦理房產權證需要一定時間,當遇到一些特殊情況時,數年都無法辦理也不鮮見。但即使房產證沒辦下來,有人仍然會因各種原因想立即出售新房,為此,他可能向買者隱瞞未取得房產權證的事實,或者自認為馬上可以獲得產權證,如果碰到對方急著購房,雙方就會簽訂協議,甚至完成款項的支付。

  2、所購房產為經濟適用房等限制上市的房產,需要等待滿足上市條件才能過戶。

  有一些房產,如經濟適用房等,必須在滿足一定年限條件后才能自由交易。如果有人把這種有限制條件的房產拿出來交易,就無法立即完成產權過戶。這樣,交易雙方往往需要約定等將來符合條件時再過戶,但如果約定時間過長,就會增加很多不確定因素,雙方的交易必定包含著很大的風險,特別是對于買方,風險甚至是無限的,比如政策變化的風險;房價上漲或者下跌的風險,賣房者可能反悔,不愿配合過戶。

  3、為等待滿足稅費優惠條件暫時不過戶。

  一套房產,因為相關情況的不同,存在著很大的稅費區別,而稅費直接影響房價。由于各種原因,一些人會在房子不符合相關稅費優惠條件時簽訂房產買賣協議,但為節省稅費,又約定等符合條件時再過戶。這個條件可能是單純的等待時間滿足某個條件,也可能是其他什么原因。

  4、為等待買家取得購房資格暫不過戶。

  由于房價上漲,有些地方出臺了房產限購政策,造成一些買家暫時不能取得購房資格,但因某個原因,又急于購房,造成暫時無法過戶。在這種情況下,雙方都需要等待買家滿足政策條件,比如等待買家夫妻“離婚”、等待買家把原名下的房產出售完畢,或者等待買家在當地工作社保滿足一定年限等等。

  買房不立即過戶,究竟有哪些風險?

  買賣雙方簽訂了購房合同、買方支付了全部或部分購房款,但由于長期不主動過戶或者因為某種客觀原因而無法立即過戶,其中存在的風險很大,甚至因此而引起糾紛,這樣的事例并不少。所以,了解這種潛在的風險,對于準備購買二手房者還是十分必要的。

  楊文戰律師表示,房屋產權的實際獲取與否關鍵是體現在產權證上的,否則即使購房者付了全款甚至已經入住了,在法律上仍不能算已經取得了產權。所以,二手房交易后如不能立即過戶,風險之大難以想象,其中最常見的風險包括以下五種:

  1、一方違約風險。

  在沒過戶之前,如果房價波動較大,交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下,賣家毀約,或者不再配合辦理網簽、貸款、過戶等手續,甚至轉手另賣的情況非常多。

  2、原購商品房有問題,導致無法辦理房產權證。

  在所購房產為未取得房產權證的商品房的情況下,如果該商品房項目手續有問題,作為商品房的一手買方,也是二次交易的賣方來講,自己都長期甚至根本無法取得房產證,更沒法把房子過戶給新的買方。

  3、有貸款的房子,賣方不按時歸還貸款的風險。

  如果房產出售方原先在購買房子時有貸款,在過戶前應先還清貸款,特別是買方,一定要盯著賣方立即還清銀行貸款,否則,如果賣方未按時歸還貸款,存在著銀行收回的可能,買房者因此會陷入極為不利的局面。

  4、賣方的其他債務和糾紛引發的風險。

  在簽約付款至房產過戶期間,如果賣方有債務等其他糾紛引起訴訟,債權人或相關權利人,可能會到法院申請查封、保全該房,一旦發生這樣的情況,直接導致房產不能辦理過戶手續,甚至有被法院執行,導致錢房兩空的風險。

  5、政策變化的風險。

  這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策,都曾經發生較大變化,這些都不是買賣雙方能控制的。一項新政的出臺,很可能導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件,或者因政策變化等原因,導致稅費數額發生變化,雙方對增加的稅費承擔產生爭議。

  新政的實施點,一般以網簽時間為準。而決定長期不辦理過戶的當事人,簽約后也不會去立即辦理網簽,一旦這期間出現影響交易的新政,麻煩就大了。

  實際上,二手房買賣后,因為不立即過戶而可能發生的風險絕不止以上五項,尤其是在房價波動較大的情況下,賣方反悔的情況極多,即使買方不同意,但因為尚未過戶,如果賣方誠信度較差,他可能會立即轉手另賣給他人,或者與他人虛構債務,由他人起訴保全房產。

  這種風險一旦發生,就極易導致交易無法繼續,買方最終無法取得房屋所有權。當然,在一定條件下,買方也可以通過訴訟,最終拿到房產證,但這肯定要付出大量的時間、金錢和精力。

  買二手房不立即過戶,有降低風險的辦法嗎?

  其實,每個人都知道買房要辦完過戶手續才算取得所有權,但由于各種原因,或從某種特殊的利益角度,仍有人暫時不辦理過戶,為此,就會產生這樣一個問題:有沒有兩全其美的辦法,既可以暫緩辦理,同時又能避免風險?

  楊文戰律師表示,不過戶,真的沒有絕對的安全。

  比如有人提出,我們簽好買賣協議后,先去辦個公證,是不是就能保證雙方交易的房子不出問題?

  對協議辦理公證,只是加強了協議的真實性,但這份經過公證的協議,對于前面所介紹的那些風險仍然是沒有任何防范作用的,因為風險并非來自協議本身是否真實,而是來自各種不確定的因素。

  盡管如此,仍然要努力降低二手房交易的風險。為此,楊文戰律師建議,在二手房買賣合同條款中,對于可能發生的相關風險要有預見及解決方案,一份好的合同可以降低不必要的風險,即使真的發生風險也能最大限度保護自己的權利。

  1、在取得產權證前,最好不要交全款,款項交得越少,風險越小;

  2、要求賣方把房產權證等交由買方或中介持有,未取得房產權證的,可要求將原購房合同及稅費票據交出。

  3、在不能盡快過戶的情況下,應盡早要求賣方交房,沒有所有權,也要先取得房屋的使用權、控制權。

  4、對過戶時間要有非常明確的時間或條件約定,并約定適當的違約金標準。

  5、房價經過一段時間會有波動,雙方在合同中應約定相關的違約金標準,這對房價大幅波動時,對方是否決定違約,會有一定制約作用。

  6、要考慮到將來因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發生變化后如何處理的問題,對相關問題最好事先約定解決方案。

  7、如果賣方出售的房產有貸款,應約定適當的交易方案,確保買方支付的相應款項用于還貸。

  8、如果可能的話,對交易的房產先以購買人為權利人,設定抵押登記,確保未過戶前賣方無法擅自處置房產。

  但這些建議只能起到降低風險的作用,最后還是要強調,二手房交易,只要不過戶,就不能做到絕對安全!

  記者董小軍

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